15 ميزة لوجود إدارة مالية في شركات العقارات

وراء كل شركة عقارية ناجحة إدارة مالية واعية تؤمّن استقرار الشركة وتسهم في تحقيق أهدافها طويلة وقصيرة المدى، وتمهد الطريق نحو النمو والتوسع، في هذا المقال، إليك 15 دليلًا يثبت أن وجود إدارة مالية لشركات العقارات يمنحها القوة والاستقرار والنمو المستدام.

15 ميزة لوجود إدارة مالية لشركات العقارات

لا ينعكس تأثير الإدارة المالية الفعالة فقط على الأداء المالي لشركات العقارات، بل يمتد تأثيرها ليدعم جميع جوانب الشركة من تخطيط واستثمار وتوسع؛ وذلك نظرًا لفوائدها المحورية، والتي نستعرضها فيما يلي:

1. إعداد ميزانية المشروعات وضبط تكاليفها

يعني وضع ميزانية للمشروعات العقارية تحديد التكاليف المتوقعة لكل مشروع، بما في ذلك تكاليف شراء الأرض، البناء، العمالة، وتسويق المشروعات، وغير ذلك من التكاليف المحتملة للمشروع، وكذلك تحديد العوائد المالية المتوقعة من المشروع، وبعد وضع الميزانية، يأتي دور المتابعة المستمرة والمقارنة بين التكاليف والإيرادات الفعلية والمتوقعة للتأكد من عدم تجاوز الحد المتوقع للتكاليف.

وتعد خطوة إعداد الميزانية أحد أهم أسباب وجود إدارة مالية لشركات العقارات؛ فبوضع ميزانية دقيقة، يمكن للشركة التحكم في التكاليف وتقليل التكاليف غير الضرورية وبالتالي زيادة الأرباح، كما تسهم الميزانية أيضًا في تحديد جدوى المشروع الاقتصادية؛ فإذا كانت تكلفة المشروع تفوق العوائد المحتملة، يمكن رفض المشروع في مراحله المبكرة.

وإليك بعض النصائح الأساسية لإدارة الميزانية:

1. تقسيم الميزانية إلى أقسام مثل ميزانية التسويق، ميزانية البناء، ميزانية الصيانة؛ وذلك لتسهيل المراجعة والمتابعة
2. مراجعة الميزانية دوريًا لتصحيح الانحرافات مبكرًا وتقليل الخسائر
3. وضع حد أقصى للإنفاق على كل مشروع وكل نشاط؛ الأمر الذي يجنبك الإنفاق غير المخطط له
4. الاعتماد على أنظمة ERP في مراقبة المصروفات والإيرادات والحصول على تقارير فورية
5. تحليل تكاليف الفترات والمشاريع السابقة لاكتشاف النفقات غير الضرورية وتجنبها في المشاريع والفترات القادمة
6. التفاوض الفعال مع الموردين للحصول على عروض أسعار أفضل
7. الإنفاق بمبدأ (القيمة مقابل التكلفة) والتركيز على الجوانب التي تحقق عائدًا أكبر مقابل نفقاتها
8. تجنب المصروفات العشوائية بوضع آليات للموافقة على النفقات مثل موافقة المدير المالي
9. مراقبة تكاليف الإنشاء والتطوير؛ فهي تمثل أكبر جزء من الميزانية
10. وضع مؤشرات لقياس الأداء  KPIsخاصة بقياس مدى كفاءة الشركة في استخدام الموارد، ومقارنة أداءها عبر الفترات وعبر المشروعات
11. اقتطاع جزء من الميزانية خاص بالطوارئ لضمان الاستقرار في الأزمات

2. إدارة التدفقات النقدية

عادةً ما تكون النفقات في بداية المشروعات العقارية عالية للغاية، بما في ذلك نفقات شراء الأرض، استخراج التراخيص، مستحقات المقاولين، والتكاليف القانونية، وغيرها من التكاليف الباهظة التي تتحملها الشركات العقارية في بداية المشروع، وعلى الرغم من ذلك، لا تعود هذه التكاليف على الشركات بإيرادات إلا بعد فترات طويلة عند بيع أو تأجير العقارات؛ ولهذا السبب، من الضروري إدارة التدفقات النقدية بكفاءة لتجنب المواقف الآتية:

• توقف أو تعطل المشاريع العقارية بسبب عدم تواجد السيولة الكافية؛ الأمر الذي يترتب عليه فقدان ثقة المستثمرين والعملاء وحدوث خسائر جسيمة
• العجز المفاجئ الذي يؤدي للجوء إلى القروض الطارئة مرتفعة الفوائد 
• العجز عن تسديد المستحقات لكل من المقاولين، الدائنين، والموظفين 
• اضطراب استقرار الشركة المالي
• عجز الشركة عن اغتنام الفرص القوية وعدم قدرتها على التفاوض بشكل جيد مع البائعين أو الموردين بسبب عدم وجود السيولة الكافية لإتمام الصفقات القوية أو الحصول على خصومات وشروط دفع أفضل

إليك بعض النصائح الأساسية من أجل إدارة مالية لشركات العقارات تتميز بالكفاءة، وإدارة التدفقات النقدية بشكل فعال:

1. إعداد خطة شهرية وربع سنوية تتضمن جميع الإيرادات والمصروفات المتوقعة
2. تخصيص نسبة من السيولة كاحتياطي نقدي لمجابهة الطوارئ
3. مراقبة عملية التحصيل وتسريعها بتقديم حوافز وخصومات للدفع المبكر
4. التفاوض مع المقاولين والموردين للحصول على شروط دفع جيدة تقلل من الضغط على السيولة
5. عدم الاعتماد على القروض كوسيلة تمويل وحيدة
6. الاعتماد على الأنظمة الرقمية ERP في متابعة التدفقات النقدية والحصول على تقارير فورية
7. وجه انتباهك للسيولة والتدفقات النقدية الفعلية وليس فقط الأرباح على الورق
8. متابعة المشاريع الجارية لتجنب المفاجآت والتأخيرات التي تؤثر على الإيرادات
9. المتابعة الجيدة للسوق واغتنام الفرص الاستثمارية القوية في حالة توفر السيولة
10. وضع عدة سيناريوهات مثل التفاؤلي، المحتمل، والأسوأ؛ بهدف إدارة المخاطر وتجنب المفاجآت
11. تطبيق إتفاقيات مع المستأجرين تضمن دخول تدفقات نقدية ثابتة مثل العقود طويلة الأجل أو الإيجار المتزايد والمرتبط بنسب التضخم 

3. تحليل الربحية

لتقييم ما إذا كان المشروع العقاري يستحق الاستثمار أم لا، تحتاج الشركات إلى تحليل مدى ربحيته باستخدام نسب الربحية، ومن أشهرها:

1. هامش الربح الإجمالي (Gross Profit Margin)
2. العائد على الإيجار Rental Yield))
3. العائد على الاستثمار ROI))
4. معدل الرسملة (Cap Rate)
5. التدفق النقدي Cash Flow))
6. إجمالي الإيجار المضاعف (Gross Rent Multiplier)
7. صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income)
8. معدل العائد الداخلي (Internal Rate of Return)
9. معدل الشغور Vacancy Rate))

وتبرز أهمية تحليل الربحية في أنها تُجنب الشركات الاستثمار في مشاريع خاسرة، كما تساعدها في ترتيب أولوياتها ووضع الأولوية للمشروعات عالية الربحية، كما يتم استخدامها في اقناع المستثمرين بالمشاريع العقارية. 

وإليك عدة نصائح أساسية من أجل إدارة مالية لشركات العقارات وتحليل ربحية المشاريع بكفاءة:

• قم بتحليل ربحية كل مشروع على حدة
• استعن ببرامج ERP للحصول على تحليلات دقيقة وفورية
• قم بمقارنة نتائج نسب الربحية الحالية بالسابقة لتحديد الاتجاهات

4. إدارة التمويل وهيكل رأس المال

تحتاج شركات العقارات إلى تمويلات ضخمة حتى تتمكن من إتمام مشاريعها بنجاح، ولهذا فإنها تحتاج إلى إدارة تمويلها بكفاءة، ويعني إدارة التمويل تحديد أفضل مصادر متاحة للتمويل، سواء كانت قروض بنكية، رأس مال المستثمرين، أو أرباح محتجزة، ومن ثم توزيع التمويل بشكل متوازن بين القروض وحقوق الملكية بشكل يضمن أقل تكلفة وأقل مخاطرة للشركة؛ وذلك بهدف:

• تقليل الاعتماد الكلي على القروض وتقليل تكلفة التمويل
• تحسين وضع الشركة الائتماني وتسهيل التمويلات المستقبلية
• جذب ثقة المستثمرين بوجود هيكل رأسمالي قوي 

والآن، إليك أفضل النصائح والاستراتيجيات المستخدمة في تلك الخطوة:

1. قم بدراسة السوق جيدًا قبل الاقتراض؛ وذلك لتحديد أفضل موعد للاقتراض بأفضل شروط
2. قم بتحليل تكاليف التمويل لكل مصدر واختر الأنسب
3. قم بتقييم هيكل رأس المال بشكل دوري لتعديله حسب الأداء المالي للشركة وظروف السوق

5. إدارة المخاطر

يعد قطاع العقارات من أكثر القطاعات تعرضًا لتقلب الأسعار، تغير العرض والطلب، التضخم، وتغير القوانين؛ لذا وجب الاهتمام بوجود إدارة مالية لشركات العقارات لتتمكن من وضع استراتيجيات لمواجهة المخاطر المحتملة وتقليل آثارها والحفاظ على استقرار العمل.

إليك أفضل النصائح والأساليب المتبعة في إدارة المخاطر:

1. من المهم تنويع الاستثمارات العقارية بين أنواع ومناطق مختلفة
2. من الضروري أيضًا اقتطاع جزء من الميزانية كاحتياطي نقدي للطوارئ
3. قم بمراقبة ومتابعة التغيرات الاقتصادية سواء محليًا أو عالميًا
4. التأمين ضد المخاطر
5. الاهتمام بعمل دراسة جدوى دقيقة للمشروع، وكذلك تحليل (السيناريو الأسوأ)

6. التخطيط الضريبي والامتثال للقوانين

يخضع قطاع العقارات إلى مجموعة من الأنظمة واللوائح، بالإضافة إلى الضرائب العقارية؛ الأمر الذي يحتم وجود إدارة مالية لشركات العقارات لتساعد في تنظيم هذه الحسابات لضمان التخطيط الضريبي الصحيح والامتثال الأمثل للأنظمة؛ وذلك بهدف:

1. تجنب المساءلة القانونية والغرامات؛ والتي بدورها تعرض الشركة للخسارة وتؤثر على مصداقيتها
2. تعزيز الشفافية وبالتالي تعزيز ثقة المستثمرين
3. تعزيز سمعة الشركة؛ الأمر الذي يعود بالفائدة على الشركة في التعاقدات والشراكات

7. إدارة وتقييم الأصول

نظرًا لأن الشركات العقارية تمتلك أصولًا ضخمة، بما في ذلك الأراضي، العقارات، والمشروعات تحت التنفيذ؛ لذا فمن الضروري وجود إدارة مالية لشركات العقارات لتقوم بإدارة هذه الأصول وتقييمها بشكل دوري، سواء كان ذلك لأغراض التمويل، أو إعداد القوائم المالية، أو لدعم قرارات شراء وبيع الأصول والتأكد من بيعها في الوقت المناسب وبقيمة ليست أقل من قيمتها، أو حتى عدم المبالغة في تقييمها.

كما أن تقييم الأصول من شأنه أن يسلط الضوء على الأصول ذات العائد الضعيف بالنسبة لقيمتها، والتي ينبغي على الإدارة أخذ قرار بشأنها سواء كان القرار هو إعادة تطويرها، عرضها للبيع واستثمار المبلغ بشكل أفضل، رفع الإيجارات، أو حتى تغيير طريقة استخدامها لتحقيق عائد أفضل.

8. إدارة الاستثمارات والمحافظ العقارية

عادةً ما تقوم الشركات العقارية بتنويع استثماراتها سواء جغرافيًا في مواقع مختلفة أو وظيفيًا ما بين سكني، تجاري، وصناعي بهدف تقليل المخاطر؛ فإذا تراجع قطاع معين، يقوم الآخر بتغطية الخسائر؛ ولهذا السبب نحتاج إلى إدارة مالية لشركات العقارات لتقوم بإدارة هذه الاستثمارات كوحدة متكاملة فيما يعرف باسم المحفظة العقارية، والهدف من إدارة هذه الاستثمارات هو الحصول على أعلى عائد بأقل قدر من المخاطرة وجذب ثقة المستثمرين.

9. إدارة الائتمان

تعتمد الشركات العقارية على التمويل البنكي كمصدر أساسي من مصادر التمويل؛ ولهذا يقتضي تواجد إدارة مالية لشركات العقارات لتقوم بالمهام الآتية:

• متابعة مواعيد السداد وضمان الالتزام دون تعثر
• إقامة علاقة جيدة مع البنوك والممولين
• تنظيم التدفق النقدي لتفادي الإفلاس
• التحكم في مستويات الديون وزيادة مرونة الشركة المالية
• التفاوض على شروط أفضل من حيث سعر الفائدة ومدة السداد كلما أمكن ذلك

فوائد أخرى للإدارة المالية لشركات العقارات

يترتب على وجود إدارة مالية كفء في شركات العقارات عدة مزايا إضافية، نستعرضها فيما يلي:

10. إعداد تقارير مالية تتسم بالشفافية والدقة والالتزام بالمعايير المحاسبية؛ مما يعزز ثقة المستثمرين وأصحاب المصالح

11. توفير بيانات دقيقة تدعم إتخاذ قرارات استراتيجية مدروسة فيما يخص التسعير، التوسع، البيع والشراء، وغير ذلك

12. متابعة المؤشرات المالية التي تساهم في رفع الكفاءة التشغيلية، تقليل الهدر، وتعظيم الأرباح

13. استثمار الموارد في تبني الأنظمة الذكية التي، تحسن تحليل الأداء، تعزز الكفاءة، وتسرع العمليات.

14. تعزيز سمعة الشركة، وزيادة تنافسيتها بين أقرانها، وجذب المستثمرين والممولين والعملاء إليها

15. تمويل خطط النمو والتوسع في مشاريع وأسواق جديدة

كيف تعزز برامج أكفليكس ERP الإدارة المالية لشركات العقارات؟

تم تصميم برامج أكفليكس ERP لتلائم متطلبات الشركات العقارية؛ وذلك لبناء إدارة مالية لشركات العقارات تتميز بالقوة والفعالية؛ حيث تساعدك برامجنا على تتبع النفقات والإيرادات بدقة، إدارة التدفقات النقدية، الحصول على تحليلات وتقارير مالية شفافة وفورية، إدارة المشروعات العقارية باحترافية، ضمان الامتثال للوائح والأنظمة، زيادة رضا الموظفين، تحسين الكفاءة التشغيلية، إدارة الأصول، إدارة الديون، واتخاذ قرارات استراتيجية مستنيرة.

كما نمتلك برنامجًا منفصلًا مخصصًا فقط لإدارة الاستثمار العقاري، بدءًا من شراء الأصول، مرورًا بإقامة المشروعات سواء بموارد الشركة أو بالاستعانة بأطراف خارجية، وحتى الإتمام وبيع الوحدات، كما يشمل البرنامج إدارة العمليات التالية للبيع مثل عقود الصيانة والتأجير، وكل ذلك يتم بدرجة عالية من المرونة وبشكل مترابط مع النظم الأخرى.

الملخص

إن بناء إدارة مالية لشركات العقارات تتميز بالاحترافية والكفاءة يحقق مزايا حيوية تؤثر على جميع جوانب الشركة، بدءًا من إعداد ميزانية دقيقة للمشروع وضبط تكاليفه والحد من الهدر لتحقيق أقصى ربح ممكن، مرورًا بإدارة التدفق النقدي لتجنب العجز، وإجراء تحليلات الربحية للمشروع، ووصولًا إلى تحقيق التوازن في مصادر التمويل بين القروض ورأس المال لتقليل المخاطر.

كما تسهم الإدارة المالية الجيدة في تقليل المخاطر التي تواجهها الشركة؛ وذلك من خلال استراتيجيات مثل تنويع الاستثمارات ووجود احتياطيات مالية للطوارئ، وكذلك تسهم الادارة المالية في تخطيط الضرائب والامتثال للوائح والقوانين، بالإضافة إلى تقييم وإدارة الأصول، علاوة على إدارة الائتمان وإقامة علاقات جيدة مع البنوك والممولين والعملاء؛ لذا، فإن الإدارة المالية الجيدة لا تعمل فقط على تحقيق الاستدامة للشركة ولكنها أيضًا تعزز من قدرتها على النمو والتوسع بثقة.

الأسئلة الشائعة

ما هي أفضل أنواع الاستثمار العقاري في السعودية؟

يعتمد ذلك على موقع العقار والهدف من الاستثمار، ولكن يمكننا اعتبار أن العقار السكني أفضل أنواع الاستثمار العقاري في السعودية؛ نظرًا لكونه الأكثر استقرارًا ولارتفاع الطلب عليه، يلي ذلك العقار التجاري لعوائده المرتفعة، ثم العقار الصناعي، يليه الاستثمار في الأراضي، والذي يحقق مكاسب طويلة الأجل، وأخيرًا نجد أن صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي الخيار الأفضل للمبتدئين.

ما هو العائد على الاستثمار العقاري في السعودية؟

يختلف العائد على الاستثمار العقاري حسب نوع العقار وموقعه، ولكنه يتراوح بين  5% و 10% سنويًا في حالة العقار السكني في المدن الكبرى مثل العاصمة الرياض، وتعطي العقارات التجارية عائدًا أعلى من عائد العقار السكني قد يتجاوز 12%، ولكن بمخاطر أكبر، بينما يعتبر العقار السكني الأكثر أمانًا على المدى الطويل.